修繕あるある | 福岡のマンション大規模修繕・設計監理なら一級建築士事務所「修繕設計」

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外壁タイルは”浮き”ます。

マンションの外壁には、タイル張りが広く採用されています。タイルはコンクリート躯体を保護し、建物の耐久性を高める一方、経年により「浮き」や「ひび割れ」が生じることがあります。これらを放置すると、タイルが剥落し、重大な事故につながるおそれがあります。そのため「特定建築物定期報告」では、外壁タイルの調査が定められており、一定の条件に該当する建物では全面打診等による調査が必要となります。外壁タイルは、見た目だけでは劣化の程度を判断できないため、定期的な調査と適切な維持管理が重要です。

見積は工事単価より仕上数量。

大規模修繕工事の見積は、基本的に「工事単価 × 仕上数量」で算出されます。工事単価だけでなく、その基礎となる「仕上数量」の正確さが、適正な見積には欠かせません。仕上数量は、竣工図をもとに外壁や床、防水などの面積・長さ・個数を一つずつ算出します。この数量に誤差があれば、当然、工事費にも影響します。当事務所では、必ず積算の根拠となる図面を作成し、数量を明確にすることで、精度の高い工事見積につなげています。

事前の下地調査は施工会社が行う。

マンションの大規模修繕では、塗装や防水だけでなく、その土台となる「コンクリートの補修」が重要です。この「下地補修工事」は、竣工図から数量を算出できないため、事前調査によって劣化箇所や数量を想定します。しかし、実際の数量は工事着工後の調査で確定するため、増減精算が発生します。この後から発生する精算額をいかに抑えるかが、大規模修繕工事の重要なポイントです。当事務所では、事前調査の精度を高める独自の方法により、工事着工後の精算額の軽減に努めています。

長期修繕計画を正しく理解するために。

マンションの長期修繕計画は、将来の修繕費を並べただけの一覧表ではありません。建物の修繕時期と費用、修繕積立金の収支を見通し、将来にわたって適切な判断を行うための重要な計画です。
当事務所では、長期修繕計画を「作って終わりの書類」ではなく、マンション運営の指針となる大切な資料と考えています。

■ 1. 長期修繕計画は現状確認が重要です。
マンションの状況は毎年変化します。修繕履歴や劣化状況、工事実施状況を確認し、現在の建物状況と計画が一致しているかを把握することが重要です。

■ 2. 主役は管理組合です。
長期修繕計画は、管理組合自身が運用するものです。計画を理解し、予算・積立金・大規模修繕・合意形成に活かすことで、将来の判断につながります。

■ 3. 積立金を抑えるための計画ではありません。
必要な修繕・周期・予算を整理し、必要な積立金を“見える化”するものです。将来の収支を把握し、それに見合った判断を行うための計画です。

■ 4. 誰が作っても同じではありません。
調査・分析・経験・判断によって、計画の精度は変わります。修繕周期、劣化判断、数量、実勢価格、修繕履歴の把握が、将来の修繕費に直結します。

■ 5. “運用する文化”が資産価値を守ります。
長期修繕計画は、運用し続けることが重要です。常に活用し、必要に応じて更新し、早めに修繕を議論する。その積み重ねが、安心して住み続けられるマンションにつながります。