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～町医者のように長いお付き合いを　長期修繕計画は30年から～

「一事が万事」
小さな事の中に、大きな本質が宿る。

細部の一つ一つが、
建物の安全・信頼・未来を形づくる。

当事務所では、 設計・監理業務を通じて、
設計者の立場と、施工者の現場実務の両方を理解したうえで、
管理組合を支援しています。

サービス概要

建物調査・診断・基本計画
大規模修繕を実施するには、先ずは建物調査・診断が必要です。ここでは劣化箇所・数量の拾い出し、数量積算及び概算工事金額まで算出します。
実施設計業務
建物調査・診断の結果から、マンションに見合った修繕設計仕様を作成。さらに工事の内訳明細を作成し、見積依頼の書類を準備します。
長期修繕計画の見直し
30年間の修繕費用の総額、修繕周期、専有面積あたりの修繕積立額など、お住いのマンションに見合った１点ものの長期修繕計画を作成します。
施工会社選定補助
会社の規模や工事実績及び決算内容などを比較し、実直で誠意を感じる施工会社選びのお手伝いをいたします。もちろん、管理組合総会へ出席もいたします。
工事監理
工事が仕様書通りに実施されているかどうかをチェックします。不備があれば施工会社へ是正の指示をし、必要に応じその旨を発注者へご報告します。
特定建築物定期報告
３年に一度、特定行政庁への定期報告を代行いたします。大規模修繕における建物調査・診断業務が重なれば費用を割引きます。
給排水設備の劣化調査
給排水設備のリニューアルに関する支援業務です。高置水槽方式を水道直結増圧方式への変更や給排水管の更新などをご検討中の管理組合様は是非ご一報ください。
マンション相談業務
管理委託契約の確認や保守費用見直し等、ご相談に応じます。
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事例紹介（実績）

LM舞鶴第２

■ 概要
所在地：福岡市中央区
規模：SRC造 地上8階 地下1階
住戸数：42戸＋事務所9戸
建築面積：538.02㎡
延床面積：3,182.16㎡
竣工：1982年9月
業務完了：2025年7月

VN大池

■ 概要
所在地：福岡市南区
規模：RC造 地上3階（地下1階）4棟
住戸数：39戸
竣工：1996年3月
敷地面積：4,154.00㎡
建築面積：1,358.16㎡
延床面積：3,299.56㎡
その他の事例紹介 >

代表紹介

吉松 具一（よしまつ ともかず）
マンションライフにおける多種多様な課題。例えば、マンションの維持・保全の進め方に対する不安や、少子高齢化による管理組合役員のなり手不足。また、機械式駐車場の存続の是非や、将来的な資金不足が明らかであるにもかかわらず、なかなか進まない修繕積立金の改定。さらに、近年では不適切なコンサルタントの参入が横行し、工事費用の高騰などが社会問題へと発展しています。

　福岡は、全国的に見てもマンションの割合が高く、特にマンションが多い都市です。福岡に生まれ育ち、ここに住まいを構える者として、管理組合のサポートを通じ、微力ながら地域貢献を果たしたいと考えています。

　保有資格
　　　一級建築士　
　　　一級建築施工管理技士
　　　一級管工事施工管理技士
　　　管理建築士　監理技術者
　　　マンション管理士
　　　マンション維持修繕技術者、他
【管理会社での経歴】
25年間は現場で汗を流し、建築の基礎を習得。その後、43歳でマンション管理会社へ転身したものの、不慣れな業務に悪戦苦闘する日々が続いた。しかし、苦労の末、マンション管理の実務に関する貴重な経験を得ることができた。また、アフター対応にも追われる中で、顧客目線との違いや温度差を肌で実感した。 さらに、「給排水」「共聴設備」「インターホン」などの設備系修繕にも携わり、インフラ設備の重要性を身をもって理解した。これらの経験は今も揺らぐことなく、独立・起業を支える大きな礎となっている。

【設計事務所での経歴】
管理建築士として設計・監理業務に従事し、顧客目線での対応を常に念頭に置きながら、多くのコンサルタント案件に携わってきた。 印象深い事例の一つとして、資金不足により大規模修繕工事に着手できなかったマンションにおいて、長期修繕計画を活用した予算シミュレーションを実施。借入金の活用や修繕積立金値上げの必要性をご理解いただいた上で、適切な予算確保へと導いた。 また、管理規約における「共用部分等の変更」の議決要件が旧区分所有法に準じていたため、まず特別決議による規約改正を行い、その後の総会で普通決議により大規模修繕を実現した。 さらに、分譲主や元施工業者に対する瑕疵担保請求、補修金額の交渉など、責任関係が複雑な事案にも対応した経験を有している。

Ｑ＆Ａ

実際の公開ページでは回答部分が閉じた状態で表示されます。

  • Q1.長期修繕計画の作成について詳細は？

    A.
    １．準備していただく書類等
    　①最新の予算書（案）
    　②最新の決算書
    　③タイプ別専有面積（㎡）と専有総面積（㎡）
    　④タイプ別修繕積立金額
    　⑤決算月、定期総会月
    　⑥管理会計からの繰入額
    　⑦駐車場会計からの繰入額
    　⑧その他雑収入があればその額
    　⑨建築・設備の修繕履歴が分かる資料
    　⑩前期末における修繕積立金残高
    　⑪既存の長期修繕計画書
    　⑫各設備の点検報告書（ＥＶ・消防・電気・給排水・通信、他）
    　⑬最新の特定建築物定期報告書
    ２．各仕上げの数量算定のための作図期間が必要
    　①図面データがあればそれをお借りします。
    　②図面データがなければデータ化のための費用が必要です。
    ３．その他
    　①建物の規模によりますが、納品まで１ヶ月～２ヶ月です。
    　②館内（共用部）を調査します。ベランダ（３件程度）も含まれます。
    　③理事会において説明をいたします。また、必要であれば総会対応も可能です。

  • Q2.建物調査の見積だけお願いできますか？

    A.①建物調査診断　②建物調査診断+修繕に関する基本計画（案）　③建物調査診断+修繕に関する基本計画（案）+劣化診断報告会等々、様々なニーズにお応えいたします。

  • Q3.大規模修繕工事の見積書を第三者視点で見てもらえますか？

    A.工事金額が管理組合予算からかけ離れ、あまりにも割高だと思われる場合はご一報ください。未解決の疑問やご不明な点が解消されるよう、可能な限りアドバイスいたします。

  • Q4. 小規模マンションでもコンサルタントに依頼した方が良い？

    A.小規模マンション（例えば２０戸未満）でも設計コンサルタントに依頼すれば当然ながら費用は発生します。２０戸と５０戸とでは工事金額に差が出ますが設計コンサルタント費用はそんなに差は生じませんのでそこは悩みどころです。当事務所は貴管理組合の事情を考えた見積書をご提示いたしますので先ずはご相談ください。

  • Q5. 修繕積立金の値上げは必ず必要？

    A.大規模修繕工事を計画していく中で、工事完了後における管理組合予算の把握も資金計画の大切な要素です。特に、支出額が大きく設備改修工事に比べると修繕周期が短い大規模修繕工事に対する検討は大変重要です。また、その間に予定される設備関連の修繕も無視はできず、長期修繕計画のグラフ上資金不足に陥る場合、借入金や修繕積立金の値上げなどの検討が必要になってきます。当事務所は皆様がご納得いただけるようアドバイスいたしますので、お気軽にご相談ください。

  • Q6. 当マンションの長期修繕計画を確認してもらえますか？

    A.大丈夫です。当事務所までご郵送いただくか、メール送信でも受け付けいたします。
    なお、確認に費用はいただきませんのでお気軽にお声がけください。

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