■ 背景
本件は、長期修繕計画の見直し依頼をきっかけに、当事務所の関与が始まった案件です。 当初、管理会社より屋上防水改修の提案がありましたが、現地を確認する中で、建物全体の状況を把握する必要があると考えました。拙速に個別工事へ進むのではなく、建物と敷地を含めた全体像を把握したうえで判断すべきと考えました。 本業務は福岡市の長期修繕計画作成助成制度を活用し、交付決定を受けています。

■ 事業推進
現地確認の過程で、建設時に大規模な宅地造成が行われていることを把握しました。建物本体に緊急を要する劣化性状は認められませんでしたが、一部擁壁に変位および斜めひび割れが確認され、専門調査会社による詳細調査を実施しました。

■ 技術的検証
調査の結果、最大約150mmの変位、排水機能の不足、施工時の一部不備等が確認されました。施工会社からは不備を認める回答があり、変位が収束しているか進行しているかを確認するため、定点観測による継続検証を行う方針となりました。2024年3月に予備調査を実施し、以降複数回の定点調査を実施しています。全4回の調査で明確な進行が確認されなかったのは幸いでした。

■ 本案件の特徴
第1回から第3回までの調査費用は管理組合の負担で実施しましたが、第4回以降は施工会社が負担する体制となりました。本件は、擁壁の構造的リスクを客観的に可視化し、関係者間の協議を通じて継続的な監視体制を構築した事例です。

■ 背景
築50年を経過し、躯体の劣化が顕著な状態でした。特にバルコニー上裏では爆裂が多発し、補修数量が想定を上回る状況となりました。また、コンクリートのアルカリ骨材反応が確認され、躯体耐久性の観点から抜本的な補修と対応方針の設定が求められました。賃借人の比率が高く、外部オーナーへの連絡・説明を密に行いながら合意形成を進めました。

■ 本案件の特徴
築50年を迎えた高経年マンションにおける大規模修繕工事です。バルコニー上裏の爆裂やアルカリ骨材反応など、躯体劣化が顕在化しており、施工品質の確保を最優先課題としました。マーキング検査を起点に各種検査を全数・全箇所で実施し、補修数量の増加にも対応しながら工程・予算を調整しました。
本工事はコロナ禍の最中であり、会議運営や現場管理に制約が生じる中での進行でした。さらにウクライナ情勢による資材価格高騰の影響も重なり、追加工事に伴うコスト増加という厳しい状況下での施工となりました。
そのような環境下においても、管理組合が「今後も長く住み続ける」という意思を共有し、修繕の方向性を見失うことなく完工まで支援しました。高経年マンションでは、施工者の技術力はもとより、困難な状況下でも品質を守り抜く覚悟と社会的責任が試されることを実感した案件です。

■ 背景
透水性アスファルト舗装の劣化が進行し、骨材の飛散や不陸による水たまりが発生していました。アンケートでは区画幅の狭さや駐車のしづらさも多数指摘され、単なる舗装更新ではなく、区画構成を含めた駐車場全体の再検討が求められていました。

■ 取り組み
修繕委員会主導で進められていましたが、仕様の確定に至らず、基本計画が確定しないまま時間が経過していました。本件では、過去の資料や検討経緯を踏まえつつも前提を見直し、改修内容を取捨選択のうえ基本計画を構築しました。
・区画幅の見直し
・植栽更新（条例確認を含む）
・宅配業者等の一時駐車区画整備
けやきの伐採には反対意見もありましたが、樹液被害という現実的な課題を踏まえ、樹液被害の生じにくい樹種へ更新し、緑量を確保する計画のもと、合意形成を支援しました。

■ 本案件の特徴
多様な意見が交錯する中で工事の目的と前提を見失うことなく、理事会とともに計画を具体化させた案件です。

■ 背景
長期修繕計画立案を契機に窓サッシ更新を提案。メーカー確認の結果、足場を必要とせず施工が可能と判明し、さらに「先進的窓リノベ補助金」の活用可能性を確認のうえ、事業の骨格づくりに着手しました。
本マンションは自主管理体制であり、理事会が主体となって事業を推進されました。

■ 事業推進のポイント
・補助金申請期限を見据えた工程逆算
・２期に跨ぐ事業を円滑に引き継ぐ理事会運営
・製造・施工会社を実績と対応力に基づき2社へ限定比較
・住戸内採寸を理事会主導で円滑に実施
総会承認を前提に設計準備を先行し、引継ぎ時に事業が停滞しないよう検討資料を整えました。

■ 財務再設計
窓サッシ取替工事の翌年から始まる3年間の大規模修繕を見据え、修繕積立金の改定を提案し、予算管理をサポートしました。

■ 構造的な検証と例外対応
窓サッシ更新に伴い、エアコン冷媒管の移設が必要な住戸が判明。クーラースリーブ新設にあたりコンクリート探査を実施し、鉄筋損傷を回避する計画を立案しました。冷媒管移設費用は当初未計上でしたが、共用部工事に伴うものであることから、工事費が当初見込みより抑えられる見通しと補助金増額の見込みも踏まえ、理事会にて協議のうえ管理組合としての対応方針が決定されました。

■ 工事監理
施工段階では品質ばらつきの兆候を早期に把握。サンプル確認から全数確認へ監理方針を強化し、全棟での品質均一化を徹底しました。

■ 本案件の特徴
築50年を迎える自主管理マンションにおいて、長期修繕計画の新規作成を起点に検討が始まった窓サッシ取替え事業です。 当初は大規模修繕工事との同時施工を想定しましたが、本工事は足場を要さず、搬出入は各戸玄関から行うため、単独事業として実施しました。
2024年閣議決定の「先進的窓リノベ事業」を活用し、補助金期限（2025年12月）に合わせて工程を組みました。理事会任期をまたぐ事業でしたが、関係者間の引継ぎを経て、当初の方針を保ったまま進めました。 途中、冷媒管移設という未計上課題が顕在化しましたが、補助金増額の見通しと工事費を整理し、理事会で方針を定め、コンクリート探査を伴う新規スリーブ設置にも対応しました。 自主管理体制のもと、理事会との合意形成を重ねながら進めた点が本事業の特徴です。