マンション、積立金の解は
マンションごとで異なります。

一級建築士事務所　修繕設計 

↓最近のQ＆A↓

Ｑ：
修繕積立方式において「均等式」や「段階式」などの方式を国土交通省が提唱していますが、これって現実的なのでしょうか？
Ａ：
マンションの修繕積立金を検討するにあたり特に重要な要素は、所定の計画期間（３０年）に必要な修繕費の総額を算出する必要があります。それにより各戸がいくら負担しなければならないのかが可視化できます。国が提唱する方式はあくまで一般論なので、各マンションごとの事情を組み入れることが大切です。
Ｑ：
建築後40年を過ぎたマンションに対して、30年先までの長期修繕計画が本当に必要なのか些か疑問です。
Ａ：
コンクリート建築物は、計画修繕を行いながら使い続けることで「100年」という時間も夢物語ではありません。ただし、それを怠ると期待の時間軸はいとも簡単に崩壊します。それを防ぐ意味、そして将来を見据える指標としても確かな長期修繕計画が必要です。
Ｑ：
次回の通常総会において、修繕積立金の改定についての議案を上程します。各区分所有者から理解を得て、総会承認得るにはどうすれば良いかご教示ください。
Ａ：
修繕積立金を改定するには、30年間における修繕費の総額を算出する必要が有ります。その額を１月単位まで割りすすめると専有面積に対する必要な額が分かります。その額が現状と比べ見合うのか否かを皆さんで評価してください。
Ｑ：
長期修繕計画を見直す予定です。修繕時期と修繕費用の適正についてのアドバイスをお願いします。現在の修繕積立金は、専有面積１㎡に対して135円なのですが、改定の必要があるのか、必要である場合の適正額についてもご教示をお願いします。
Ａ：
修繕積立金を改定するには、所定の計画期間において必要となる修繕費の総額を算出する必要が有ります。その総額を１ヶ月単位まで割戻し、その金額を専有総面積で割ってください。その値が専有単位面積当たりに最低限必要な円／㎡です。
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修繕設計とは

　修繕設計は、マンションの維持保全を支援する設計事務所です。マンション管理における経験と実績をマンション管理組合様へお届けし、安心・安全なマンションライフの一助となることを念頭に起業いたしました。

　昨今のマンションでは、修繕積立金の残高不足が原因で、修繕計画が思うように進まない事実が表面化しています。特に高騰を続ける工事費が拍車をかけ、必要な工事を見送るケースが頻発しています。当事務所は各々マンションの課題を把握したうえで最適な方向への道先案内をさせていただきます。

心構え

  • 先ず、事案の実態を知ること。そのうえで「みな様」のご要望と向き合います。
  • 先入観や一般論にとらわれず、今すべきことを「みな様」と共に考えます。
  • 情熱を絶やさず、真摯な姿勢と多角的な視野で「みな様」に接します。
  • とにかく健康第一。心身ともに健康であることが信頼の第一歩と考えます。
  • 生涯勉強　学ぶことを諦めません。
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プロフィール

吉松 具一（よしまつ　ともかず）
生年月日：１９６２年９月１８日
出身地：福岡県糟屋郡
住まい：福岡市南区
　マンションライフにおける多種多様な事案。例えば、マンション維持保全の進め方に関する不安や少子高齢化による役員のなり手不足。また、機械式駐車場の存続の是非や、将来の資金不足が明らかであるにも関わらず遅々として進まない修繕積立金の改定。最近では、不適切コンサルタントの参入が横行し、工事費用の高騰などが社会問題へと発展しています。

福岡はマンション化率が全国的に高く、マンションが際立って多い街です。福岡に生まれ育ち、住まいも構える者として、管理組合のサポートを通じ微力ながらも地域貢献を果たしたいと考えています。

　保有資格
　　　一級建築士　
　　　一級建築施工管理技士
　　　一級管工事施工管理技士
　　　管理建築士　監理技術者
　　　マンション管理士
　　　マンション維持修繕技術者、他

業務経歴
  • 管理会社の経歴
    ２５年間は建築の新築現場で汗を流し、４３歳の時、マンション管理会社へ転身。不慣れな業務に悪戦苦闘の日々を過ごしながらも、マンション管理における維持保全の企画・調整、見積管理及びアフター対応等に触れる。また、「給排水」「共聴設備」「インターホン」等の設備系の修繕にも関与。マンション管理とは設備管理であることを身をもって認識した。この考え方は今も変わらず続いており、この間での経験が独立起業の支えにもなっている。
  • 設計事務所の経歴
    管理建築士として設計・監理業務に従事。顧客目線での対応を念頭に、多くのコンサルタント事案に関与。印象深いのは、資金不足により大規模修繕工事に着手できないマンションにおいて、長期修繕計画を用いた予算シミュレーションを行い、借入金や修繕積立金の値上げ等の必要性をご理解いただいたうえで予算付けができたこと。また、管理規約における「共用部分等の変更」の議決要件が旧区分所有法に準じたものであったため先に規約を改正（特別決議）し、その後の総会では普通決議での大規模修繕を実現。さらに、分譲主や元施工へ瑕疵担保の請求及び補修金額の交渉など、責任関係が複雑な事案も経験済み。
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修繕あるある

外壁タイルの浮き、剥がれ

外壁タイルは浮きます。

マンション外壁にタイル張りを採用することが一般的になりました。これにより、コンクリート躯体は大気に触れることはなく、良い効果をもたらしています。一方でタイル張りは「浮き」や「ひび割れ」等の経年劣化が起こりやすいという側面があり、多くのマンションでこの事実が表面化しています。この状態を放置するとタイルは剥落事故へ発展することとなり、人命を脅かすことにもなりかねません。特定行政庁（政令指定都市や県）から通達がある３年ごとの定期報告（特定建築物定期報告）において、外壁タイルの打診調査の指定が有りますが、築１０年を過ぎたマンションには外壁の全面打診が義務付けられています。それだけ浮き症状等が多く発生していることの裏返しともとれます。
屋上防水工事

工事単価より仕上数量です。

大規模修繕の工事見積は、工事単価✕仕上数量で算出されます。工事単価は他との比較ができるため参考になりますが、仕上数量は当該マンション固有のものですから単純比較はできません。仕上数量は竣工図に記載される情報を「場所」、「部位」、「仕上の種類」等々に分け、それぞれについて「面積」、「長さ」、「個数」等を拾い出す地道な作業です。ただ、この作業にバラつきが生じることも事実であり、結果は十人十色です。ある程度のバラつきは誤差の範囲として許容できますが、恣意的に数値を変えることは不誠実な行為です。この積算精度を高めることが適正な工事見積の算出へと繋がります。

下地調査は施工会社がした方が確かです。

マンション大規模修繕では塗装や防水等が主な工事として取り上げられますが、実はそれらの仕上のベースとなる「コンクリートの補修」がとても重要。これは「下地補修工事」という項目で内訳書に計上されますが、その金額の基となる情報は竣工図には記載されておらず、設計段階では設計者による事前調査で劣化箇所や劣化数量などが拾い上げられます。ただし、あくまでこれはラフな数値なので、工事着工時の再調査で改まるのが一般的です。改まるということは、工事金額もこれに追随しますので補修金額の精算が発生します。大規模修繕工事の悩ましいところは後日発生するこの精算額であり、事前調査のあり方が大いに問われるところなのです。
屋上防水工事

長期修繕計画はライフプランです！

Ｑ：長期修繕計画はなぜ必要なのか？
Ａ：マンションを良好でかつ永続的に使い続けるためです。
Ｑ：良好かつ永続的に使い続けるためには？
Ａ：適時・適切の維持保全行為が必要です。
Ｑ：適時・適切の維持保全行為をするには？
Ａ：適正額の修繕積立金が必要です。
Ｑ：適正額の修繕積立金を設定するには？
Ａ：計画期間（３０年）における修繕費用の総額を見通すことが必要です。

◎仮定した「修繕費用の総額」に応じた「修繕積立金」を無理なく積立て、無理・無駄のない支出のために「長期修繕計画」は作成されます。


業 務 案 内

建物調査・診断・基本計画
大規模修繕を実施するには、先ずは建物調査・診断が必要です。ここでは劣化箇所・数量の拾い出し、数量積算及び概算工事金額まで算出します。
実施設計業務
建物調査・診断の結果から、マンションに見合った修繕設計仕様を作成。さらに工事の内訳明細を作成し、見積依頼の書類を準備します。
長期修繕計画の見直し
30年間の修繕費用の総額、修繕周期、専有面積あたりの修繕積立額など、お住いのマンションに見合った１点ものの長期修繕計画を作成します。
施工会社選定補助
会社の規模や工事実績及び決算内容などを比較し、実直で誠意を感じる施工会社選びのお手伝いをいたします。もちろん、管理組合総会へ出席もいたします。
工事監理
工事が仕様書通りに実施されているかどうかをチェックします。不備があれば施工会社へ是正の指示をし、必要に応じその旨を発注者へご報告します。
特定建築物定期報告
３年に一度、特定行政庁への定期報告を代行いたします。大規模修繕における建物調査・診断業務が重なれば費用を割引きます。
給排水設備の劣化調査
給排水設備のリニューアルに関する支援業務です。高置水槽方式を水道直結増圧方式への変更や給排水管の更新などをご検討中の管理組合様は是非ご一報ください。
マンション相談業務
管理委託契約の確認や保守費用見直し等、ご相談に応じます。
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業 務 実 績

LM舞鶴第２
長期修繕計画の見直し
（2024年実施）
VN大池
長期修繕計画の見直し
（2024年実施）
CM和白東P
長期修繕計画の見直し
（2024年実施）
NS百道
外構改修工事監理
（2024年実施）
LM舞鶴第２
大規模修繕設計業務
（2024年実施）
小笹Ｈ
建物調査診断業務
（2024年実施）
小笹Ｈ
特定建築物定期報告
（2024年実施）
小笹H
長期修繕計画の新規作成
（2024年実施）
ＥＬ直方駅前
長期修繕計画の見直し
（2023年実施）
ＮＳ百道
外構改修工事実施設計
（2023年実施）
W薬院
長期修繕計画の新規作成
（2023年実施）
VN大池
擁壁の定点調査
（2024年実施）
小見出し
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Ｑ＆Ａ

  • Q
    長期修繕計画の作成について詳細は以下の通りです。
    A
    １．準備していただく書類等
    　①最新の予算書（案）
    　②最新の決算書
    　③タイプ別専有面積（㎡）と専有総面積（㎡）
    　④タイプ別修繕積立金額
    　⑤決算月、定期総会月
    　⑥管理会計からの繰入額
    　⑦駐車場会計からの繰入額
    　⑧その他雑収入があればその額
    　⑨建築・設備の修繕履歴が分かる資料
    　⑩前期末における修繕積立金残高
    　⑪既存の長期修繕計画書
    　⑫各設備の点検報告書（ＥＶ・消防・電気・給排水・通信、他）
    　⑬最新の特定建築物定期報告書
    ２．各仕上げの数量算定のための作図期間が必要
    　①図面データがあればそれをお借りします。
    　②図面データがなければデータ化のための費用が必要です。
    ３．その他
    　①建物の規模によりますが、納品まで１ヶ月～２ヶ月です。
    　②館内（共用部）を調査します。ベランダ（３件程度）も含まれます。
    　③理事会において説明をいたします。また、必要であれば総会対応も可能です。


  • Q
    建物調査の見積だけ欲しいのですがお願いできますか？
    A
    ①建物調査診断　②建物調査診断+修繕に関する基本計画（案）　③建物調査診断+修繕に関する基本計画（案）+劣化診断報告会等々、様々なニーズにお応えいたします。
  • Q
    大規模修繕工事の見積書を第三者の視点からみていただけますか？
    A
    工事金額が管理組合予算からかけ離れ、あまりにも割高だと思われる場合はご一報ください。未解決の疑問やご不明な点が解消されるよう、可能な限りアドバイスいたします。
  • Q
    小規模マンションでも、コンサルタントに依頼した方が良いでしょうか？
    A
    小規模マンション（例えば２０戸未満）でも設計コンサルタントに依頼すれば当然ながら費用は発生します。２０戸と５０戸とでは工事金額に差が出ますが設計コンサルタント費用はそんなに差は生じませんのでそこは悩みどころです。当事務所は貴管理組合の事情を考えた見積書をご提示いたしますので先ずはご相談ください。
  • Q
    修繕積立金の値上げは必ず必要でしょうか？
    A
    大規模修繕工事を計画していく中で、工事完了後における管理組合予算の把握も資金計画の大切な要素です。特に、支出額が大きく設備改修工事に比べると修繕周期が短い大規模修繕工事に対する検討は大変重要です。また、その間に予定される設備関連の修繕も無視はできず、長期修繕計画のグラフ上資金不足に陥る場合、借入金や修繕積立金の値上げなどの検討が必要になってきます。当事務所は皆様がご納得いただけるようアドバイスいたしますので、お気軽にご相談ください。
  • Q
    当マンションの長期修繕計画を確認していただけますか？
    A
    大丈夫です。当事務所までご郵送いただくか、メール送信でも受け付けいたします。
    なお、確認に費用はいただきませんのでお気軽にお声がけください。
  • Q
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    A
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事務所案内

事務所：一級建築士事務所　修繕設計
　　　　福岡県知事登録　第１－６２０８６号
住　所：福岡市東区貝塚団地４－２１５
　　　　　アーベインルネス貝塚４号棟　　　
所　長：吉松　具一（よしまつ　ともかず）
ＴＥＬ：０９２－７７６－０６１２（FAX兼用）
　　　　０９０－２３９５－２７１８（携帯）
Ｍａｉｌ：ｓｙｕｚｅｎｐｌａｎ＠ｇｍａｉｌ．ｃｏｍ
設　立：令和２年１１月１日
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