■ 背景

当該マンションは築35年を迎えるものの長期修繕計画を有しておらず、第2回大規模修繕工事の検討も視野に入れているが、予算が足りるのか不足するのか、その道筋が立たない状況とのことでした。管理組合は複数の設計事務所へ長期修繕計画策定の可否を打診したものの、いずれも「大規模修繕工事の実施が前提」とのこと。当事務所にはそのような前提はないため、長期修繕計画の策定のみでも対応可能である旨をお伝えしました。

■ 着手前の質疑応答

第1回大規模修繕工事の実施時に修繕積立金の改定は行われていましたが、その金額が現状において妥当なものかどうかは改めて検証する必要があると推察されました。また、第2回大規模修繕工事を要するほど建物が傷んでいるか否かについても判断材料が乏しく、その収集のため、簡易ながら建物調査の実施を提言しました。

■ 取り組み

まずは建物の現状を正確に把握することを目的に、作図から着手し、正確な仕上数量を算出しました。これにより建物に関する基礎情報を整えたうえで、現地確認を目的とした簡易調査を実施。実際に館内へ入ると、想定以上の劣化が確認されました。この調査結果をもとに第2回大規模修繕工事の実施時期を検討し、防水面の劣化、外壁タイルの浮き、塗装の劣化などの状況から、できるだけ早期の実施が望ましいと判断しました。理想としては37期、資金面の事情を考慮した場合でも38期での実施を提案し、あわせて修繕積立金の改定案も提示しました。

■ 本案件の特徴

建物の立地環境から、都心部のマンションほどの劣化進行は見られないものの、相応の劣化は確認されました。給水設備が高置水槽方式であったため、受水槽からの直結加圧ポンプ方式への改善が現実的と判断し、更新工事として計上しました。また、排水管がライニング鋼管であることから更新が相当と判断し、これもあわせて計上しています。なお、エレベーター改修がすでに実施済みである点は、将来の資金計画上、安心材料となりました。

■ 後記

長期修繕計画の策定は、本来、大規模修繕工事の実施可否とは切り離して検討されるべきものです。しかし実務上は、計画策定の依頼そのものが工事受注を前提とした形でしか受けられないケースも少なくなく、結果として管理組合が計画の全体像を把握しないまま工事の要否だけを迫られる事実が往々にしてあります。まずは建物の現況を正確に把握し、計画と資金の見通しを立てたうえで、必要な工事の時期と規模を判断する——この順序を守ることが、管理組合にとって不要な不安や過剰投資を避けるうえで重要であると考えます。

 

■ 背景
長期修繕計画立案を契機に窓サッシ更新を提案。メーカー確認の結果、足場を必要とせず施工が可能と判明し、さらに「先進的窓リノベ補助金」の活用可能性を確認のうえ、事業の骨格づくりに着手しました。
本マンションは自主管理体制であり、理事会が主体となって事業を推進されました。

■ 事業推進のポイント
・補助金申請期限を見据えた工程計画
・２期に跨ぐ事業を円滑に引き継ぐ理事会運営
・製造・施工会社を実績と対応力に基づく選定の補助
・住戸内採寸を理事会主導で円滑に実施
総会承認を前提に着実に準備を行い、引継ぎ時に事業が停滞しないよう検討資料を整えました。

■ 財務再設計
窓サッシ取替工事の翌年から始まる3年間の大規模修繕を見据え、修繕積立金の改定を提案し、予算管理をサポートしました。

■ 構造的な検証と例外対応
窓サッシ更新に伴い、エアコン冷媒管の移設が必要な住戸が判明。クーラースリーブ新設にあたりコンクリート探査を実施し、鉄筋損傷を回避する計画を立案しました。冷媒管移設費用は当初未計上でしたが、共用部工事に伴うものであることから、工事費が当初見込みより抑えられる見通しと補助金増額の見込みも踏まえ、理事会にて協議のうえ管理組合としての対応方針が決定されました。

■ 工事監理
施工段階では品質ばらつきの兆候を早期に把握。サンプル確認から全数確認へ監理方針を強化し、全棟での品質均一化を徹底しました。

■ 本案件の特徴
築50年を迎える自主管理マンションにおいて、長期修繕計画の新規作成を起点に検討が始まった窓サッシ取替え事業です。 当初は大規模修繕工事との同時施工を想定しましたが、本工事は足場を要さず、搬出入は各戸玄関から行うため、単独事業として実施しました。
2024年閣議決定の「先進的窓リノベ事業」を活用し、補助金期限（2025年12月）に合わせて工程を組みました。理事会任期をまたぐ事業でしたが、関係者間の引継ぎを経て、当初の方針を保ったまま進めました。 途中、冷媒管移設という未計上課題が顕在化しましたが、補助金増額の見通しと工事費を整理し、理事会で方針を定め、コンクリート探査を伴う新規スリーブ設置にも対応しました。 自主管理体制のもと、理事会との合意形成を重ねながら進めた点が本事業の特徴です。

■ 背景
建物調査の見積依頼を受け訪問し、簡易的ながら現地確認を行いました。懸念されていたとおり、建物各所に要補修箇所が確認されましたが、計画外の個別対応では将来に不安を残すと考え、まずは長期修繕計画の見直しから着手することを提案しました。

■ 重要な転機
ある住戸内の漏水が2年間も続いている状況を確認しました。調査の結果、道路斜線制限による建物形状が、構造的に漏水を生じやすい要因となっていることが判明しました。このため、部分的な補修では改善が見込めないと判断し、広範囲にわたる抜本的改修の必要性を提案しました。

■ 取り組み
・長期修繕計画の再構築
・漏水原因の構造的整理
・修繕積立金改定の検討
・2024年調査開始～2025年工事完了までの一連を支援計画・財務・工事を一体で再設計し、総会承認を経て大規模修繕を実施しました。

■ 本案件の特徴
発端は調査の見積依頼でしたが、長期修繕計画の立案を通じて管理の全体像が可視化されました。潜在的な課題を把握したことが、大規模修繕実施への意思決定を加速させる契機となりました。

■ 背景
本件は、長期修繕計画の見直し依頼をきっかけに、当事務所の関与が始まった案件です。 当初、管理会社より屋上防水改修の提案がありましたが、現地を確認する中で、建物全体の状況を把握する必要があると考えました。拙速に個別工事へ進むのではなく、建物と敷地を含めた全体像を把握したうえで判断すべきと考えました。 本業務は福岡市の長期修繕計画作成助成制度を活用し、交付決定を受けています。

■ 事業推進
現地確認の過程で、建設時に大規模な宅地造成が行われていることを把握しました。建物本体に緊急を要する劣化性状は認められませんでしたが、一部擁壁に変位および斜めひび割れが確認され、専門調査会社による詳細調査を実施しました。

■ 技術的検証
調査の結果、最大約150mmの変位、排水機能の不足、施工時の一部不備等が確認されました。施工会社からは不備を認める回答があり、変位が収束しているか進行しているかを確認するため、定点観測による継続検証を行う方針となりました。2024年3月に予備調査を開始し、全4回の定点調査を実施しています。調査の結果として明確な進行が確認されなかったのは幸いでした。

■ 本案件の特徴
第1回から第3回までの調査費用は管理組合の負担で実施しましたが、第4回以降は施工会社が負担する体制となりました。本件は、擁壁の構造的リスクを客観的に可視化し、関係者間の協議を通じて継続的な監視体制を構築した事例です。